所以土地
资本化，实质是个人收入资本化。支撑房价和地价，是人收入。忽略
人，忽略城市化本该服务于人，本该为人创造更好环境和更高收入，城市化就入歧途。
1980年，
国城镇常住人口占总人口比重不足两成，2019年超过六成（见图5-1）。短短40年，超过5亿人进城，这是不折不扣城市化奇迹。但若按户籍论，2019年城镇户籍人口只占总人口44%，比常住人口占比少16个百分点。也就是说有超过2亿人虽然常住城镇，却没有当地户口，不能完全享受到应有公共服务（如教育），因为这些服务供给是按户籍人数来规划。这种巨大供需矛盾，让城市新移民没有归属感，难以在城市中安身立命，也让“留守儿童、留守妇女、留守老人”成为巨大社会问题。近年来
系列改革措施出台，都是为扭转这种现状，让城市化以人为本。
图5-1
城镇人口占总人口比重数据来源：万得数据库与国家统计局历年《国民经济和社会发展统计公报》。
本章第节分析房价和土地供需间关系，讨论高房价带来日益沉重居民债务负担。第二节分析地区间发展不平衡，其根源之在于土地和人口等生产要素流动受限，所以近年来在土地流转和户籍制度等方面改革非常重要。第三节分析国经济发展过程中出现贫富差距，这现象也和房价以及要素市场改革有关。
第节
房价与居民债务
1994年分税制改革（第二章）是很多重大经济现象分水岭，也是城市化模式分水岭。1994年之前实行财政包干制，促进乡镇企业崛起，为工业化打下基础，但农民离土不离乡，大多就地加入乡镇企业，没有大量向城市移民。分税制改革后，乡镇企业式微，农民工大潮开始形成。从图5-1中可以清楚地看到，城镇常住人口自1995年起加速上涨，城市化逐渐进入以“土地财政”和“土地金融”为主要推手阶段。这种模式关键是房价，所以城市化矛盾焦点也是房价。房价短期内受很多因素影响，但中长期主要由供求决定。无论是发达国家还是发展中国家，房屋供需都与人口结构密切相关，因为年轻人是买房主力。年轻人大都流入经济发达城市，但这些城市土地供应又受政策限制，因此房屋供需矛盾突出，房价居高不下。房价与土地供需
现代经济集聚效应很强，经济活动及就业越来越向大城市集中。随着收入增长和生活水平提高，人们高价竞争城市住房。这种需求压力是否会推升房价，取决于房屋和住宅用地供给是否灵活。若政策严重限制供给，
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